Das Wagnis des amtlichen Zuschlags: Chancen und Risiken einer Zwangsversteigerung
Egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – ein Großteil aller Immobilien ist mit finanziellen Verbindlichkeiten belegt. Kann ein Eigentümer auf dem Objekt lastende Hypotheken oder Grundschulden irgendwann nicht mehr in vertraglich vereinbarter Weise bedienen, kommt es früher oder später in aller Regel zu einer Zwangsversteigerung. Diese wird meist von der kreditgebenden Bank betrieben und soll dazu dienen, in die Immobilie investiertes Kapital zu sichern beziehungsweise zurückzuholen. Handelt es sich bei dem zu versteigernden Objekt um ein relativ gewöhnliches Haus in einfacher Lage, kann es im Zwangsversteigerungstermin möglicherweise zu recht günstigen Konditionen erworben werden. Spitzenobjekte in besonders herausragender Lage oder in exklusivem Zustand werden von den Banken hingehen oft nicht über eine Zwangsversteigerung veräußert. Hier versucht die Gläubigerbank vielfach, einen neuen Besitzer auf dem freien Markt zu finden. Schließlich lässt sich auf diese Weise fast immer ein höherer Verkaufspreis erzielen. Sind Sie also auf der Suche nach einem individuellen Objekt in guter Lage, werden Sie bei einer Zwangsversteigerung nur selten etwas Passendes finden.
Nicht die Katze im Sack kaufen
Fast jede Zwangsversteigerung ist mit Emotionen verbunden. Aus diesem Grunde kann es vorkommen, dass ein noch in der Immobilie lebender ehemaliger Eigentümer nach dem Zwangsversteigerungstermin nicht einfach aus dem Haus auszieht, sondern erhebliche Schwierigkeiten macht. Von einer absichtlichen Beschädigung der Bausubstanz über tätliche Angriffe gegen den neuen Besitzer bis hin zu Brandstiftung ist hier so gut wie alles möglich. Von der oft nicht zu vermeidenden Zwangsräumung ganz zu schweigen. Doch selbst, wenn all das nicht passiert, gibt es Risiken. So bestellt das versteigernde Gericht grundsätzlich vor dem Termin einen Sachverständigen, der das jeweilige Objekt begutachten und den Verkehrswert festlegen soll. Immer wieder kommt es jedoch vor, dass noch in der Immobilie lebende Eigentümer einem Gutachter den Zutritt verweigern. In derartigen Fällen ist dann oft nur eine relativ oberflächliche Schätzung des Immobilienwertes möglich. Insofern ist es keineswegs übertrieben zu sagen, dass der Erwerb eines solchen Objekts sich unter Umständen als ein Kauf der berühmt-berüchtigten “Katze im Sack” herausstellen kann. Sofern Sie also ein Haus oder eine Wohnung ersteigern wollen, sollten Sie das vorliegende Gutachten vor dem Termin stets aufmerksam lesen und genau prüfen, ob wirklich eine umfassende Begehung des Objekts stattgefunden hat.
Oft nicht unproblematisch: Die Teilungsversteigerung
Neben der Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit des Immobilienbesitzers gibt es noch eine weitere Form: Die sogenannte Teilungsversteigerung. Im Juristendeutsch heißt diese Form der Versteigerung „Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung einer Gemeinschaft“ und wird immer dann angewandt, wenn sich gemeinschaftliche Eigentümer einer Immobilie hinsichtlich deren Veräußerung bzw. des Erhalts uneinig sind. Häufig kommt dies bei Erbengemeinschaften oder auch unter Geschiedenen vor. Kann über das Schicksal der betroffenen Immobilie keine Einigkeit erzielt werden oder ist einer der Beteiligten nicht dazu in der Lage, seinen Anteil auszulösen, bleibt in aller Regel nur eine Versteigerung – mit allen sich hieraus ergebenden, zum Teil erheblichen Problemen. Nicht selten kommt es bei dieser Form der Zwangsversteigerung vor, dass der Versteigerungsantrag vor dem Ende des Verfahrens wieder zurückgenommen wird. Hatten sich zu diesem Zeitpunkt schon Interessenten gefunden, die bereits Anstrengungen für den Erwerb unternommen haben, gehen diese leer aus. Viel Zeit und Energie der Immobilieninteressenten lösen sich so in Nichts auf. Wer also wirklich sicher gehen will, bei der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung keinen unnötigen Aufwand zu betreiben, ist mit einem Direkterwerb über einen Makler in aller Regel deutlich besser bedient. Hier herrscht grundsätzlich Klarheit von Anfang an – ein ungefährer Zeitrahmen bis zum tatsächlichen Eigentümerwechsel ist meist gut kalkulierbar.
Schnäppchen bei einer Zwangsversteigerung sind möglich, aber selten
Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann sich lohnen. So hat erst kürzlich ein Geschäftsmann im hessischen Bad Hersfeld ein Haus nebst Ladenlokal und Garage für nur 7.500 Euro ersteigert. Der Verkehrswert des Objekts lag bei immerhin 20.000 Euro. Da sich kein weiterer Bieter fand, erhielt der Interessent letztlich den Zuschlag und konnte sich über die günstig erworbene Immobilie freuen. Allerdings sind derartige Schnäppchen eher die Ausnahme. Seit die Preise für Wohn- und Gewerbeobjekte scheinbar unaufhaltsam im Steigen begriffen sind, wird kaum noch ein Haus unter dem ermittelten Verkehrswert verkauft. Top-Objekte zum Schnäppchenpreis sind so gut wie ausgeschlossen. Vor dem Hintergrund dieser Tatsache tun Sie gut daran, die Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs im Rahmen einer Zwangsversteigerung in jedem einzelnen Fall gut abzuwägen.
